Cosa sta succedendo ai prezzi delle case?

Aumentano i prezzi delle case nuove, mentre stagnano quelli delle case esistenti. Tornano ad aumentare gli affitti.

Per la maggior parte degli italiani, la casa di proprietà rappresenta una tappa fondamentale. Secondo le indagini Istat, l'82 per cento degli italiani vive in case di proprietà e solo il 18 per cento in affitto. La proprietà vince tra tutte le tipologie di famiglie, arrivando fino al 94 per cento per le coppie con più di 65 anni. Anche nelle famiglie dove la persona che guadagna di più ha meno di 35 anni (la maggior parte single o coppie giovani), solo il 35 per cento vive in affitto.

Le abitazioni costituiscono il principale componente della ricchezza degli italiani. Secondo la Banca d'Italia, il 48 per cento del patrimonio netto in Italia infatti è fatto di abitazioni. Il restante è fatto al 13 per cento da azioni non quotate, al 12 per cento da depositi, all'8 per cento da attività non finanziarie, al 7 per cento da assicurazioni ramo vita e sempre al 8 per cento da quote di fondi comuni. I dati delle abitazioni sono valutati a prezzi di mercato e non si basano sui valori catastali (che storicamente non sono in linea con quelli di mercato). L'importanza delle abitazioni sul totale della ricchezza arriva al 75 per cento tra il 50 per cento della popolazione più povera e scende al 33 per cento tra il 10 per cento più ricco.

Come sono cambiati i prezzi delle case

Usando i dati pubblicati da Eurostat, possiamo analizzare come sono cambiati i prezzi delle abitazioni in media in Italia. In quindici anni, tra 2010 e 2014, gli affitti sono saliti del 14 per cento e i prezzi di vendita sono invece scesi del 5 per cento¹. La vendita degli immobili però nasconde un'importante differenza: i costi delle abitazioni nuove sono aumentati del 30 per cento, mentre quelli delle abitazioni esistenti sono diminuiti del 15 per cento.

Questa differenza di 45 punti percentuali si spiega, almeno in parte, con la diversa domanda di case nuove e esistenti. In assenza di dati, è ragionevole assumere che le nuove case vengano costruite dove c'è più domanda, in particolar modo nelle città, mentre le case esistenti pagano la crisi demografica e l'emigrazione, in particolar modo nelle aree interne del Centro e Sud Italia. Negli ultimi vent'anni, il Mezzogiorno ha perso oltre 1,2 milioni di persone solo a causa delle migrazioni in altre regioni (senza quindi considerare chi è andato all'estero). Una minore popolazione porta a un eccesso di abitazioni disponibili e quindi a un calo di prezzo.

La crisi demografica italiana

I dati raccolti da Eurostat mostrano, comunque, un miglioramento dei prezzi delle abitazioni esistenti a partire dal 2020, mentre quelli delle abitazioni nuove sono in crescita dal 2018 e il tasso di aumento sta crescendo negli ultimi anni. Gli affitti hanno invece mostrato una diversa dinamica: tra il 2013 e il 2017 sono rimasti sostanzialmente fermi e solo dal 2022 hanno iniziato ad aumentare con una marcata crescita nel corso del 2024.

Dove aumentano i prezzi

I dati Eurostat si fermano a livello nazionale e quelli Istat non arrivano alle regioni. Ricorrendo ai dati pubblicati dai siti di affitto e vendita case, come Immobiliare.it, possiamo vedere l'evoluzione dei prezzi tra 2017 e 2024. Non sono dati affidabili come quelli raccolti dagli enti di statistica, ma possono essere un buon indicatore, in particolar modo delle differenze tra regioni.

A livello regionale, si vede come i prezzi di vendita siano sopra il livello di otto anni prima in poche regioni, ma dove lo sono, sono anche molto alti. In Lombardia i prezzi sono aumentati del 30 per cento, in Trentino Alto-Adige del 24 per cento, in Veneto del 21 per cento, in Friuli Venezia Giulia del 15 per cento e in Emilia Romagna del 13 per cento.

Gli affitti hanno invece dinamiche molto diverse. In tutte le regioni sono sopra i livelli del 2017 e anche di molto. In Valle d'Aosta in otto anni sono cresciuti del 76 per cento, in Lombardia del 67 per cento, Calabria, Emilia Romagna, Toscana e Veneto hanno aumenti tra il il 50 e il 60 per cento, mentre Campania, Molise e Trentino Alto Adige sono tra il 40 e il 50 per cento. La regione dove sono aumentati di meno è la Basilicata con il 9 per cento.

Nel complesso, la casa di proprietà resta al centro della ricchezza e delle scelte abitative degli italiani, ma l’andamento dei prezzi rivela dinamiche molto diverse tra le diverse aree del Paese e tendenze divergenti tra affitto e acquisto.

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1. Il codice per estrarre i dati è disponibile su Github.